一、前言
01、共有区域与公共收益的概述
为执行业主大会所通过的决议，小区业主委员会所实施的小到开展文娱活动、发放业主福利，大到维修公共区域、购买设备器材，乃至维系小区业委会的日常活动、召开业主大会，这一系列的活动无一不需要对应经费的支持。而小区的经费，除了业主捐款外，最主要的来源就是基于小区公共区域产生的公共收益。
哪些是小区的公共区域？《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）对此有部分规定，如第二百七十四条，及第二百七十五条第二款，分别对小区内的道路、绿地、地面车位等规定了属于小区业主共有。
除此之外，小区中的很多区域也都属于业主共有。对此部分，省市政府在其所颁布的《物业管理条例》实施条例中有相关规定，如《北京市物业管理条例》第二十六条规定了“物业管理区域内的以下部分属于业主共有：（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分”等。
02、当前小区公共收益的收取困境
基于《民法典》物权编所有权的一般规则，所有权人有权对自己的所有物进行占有、使用、支配、收益。小区的业主们自然也有权获取共有区域所产生的公共收益。但实际上，大部分小区的业主们都无法真正掌握小区公共收益的收益权。
小区公共收益，作为利用小区共有区域而产生的收益，自然需要经过全体共有人，即业主的共同表决后才能进行支配、收益。对此，虽然可以通过召开小区业主大会来实现，但这也又涉及如何召开业主大会？怎样成立小区业主委员会？的问题，这对很多小区来说也是一系列难题。
因此，小区的业主们想要“真正”成为小区的主人，能够支配小区公共收益，就势必要面临重重挑战。在此，笔者将通过针对小区各类公共收益的分析，提出一系列小区公共收益的常见问题与各位读者进行探讨。具体目录如下：
之一——小区停车费的公共收益
之二——小区广告费与租赁费的公共收益
之三——小区公共收益的收取与管理
之四——小区公共收益的追回之诉
二、小区共有区域车位的停车收益
车位是小区业主居住生活的辅助设施，在法律性质上属于小区的配套设施，而《民法典》第二百七十五条第二款及《北京市物业管理条例》中都规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归全体业主共有。以车位所在小区的物理位置进行划分，小区的车位可以分为地面车位、产权车位、人防车位三种类型。但小区中哪些车位能被归属到共有车位中，实践中常存在争议。
01、小区地上停车位属于小区业主共有，所得收益应属于小区公共收益
地面车位即露天车位，是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。从概念上看，其是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。根据《民法典》第二百七十四条规定，“业主共有的道路”应当是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外，属于业主共有部分之内的道路。“其他场地”在解释上原本不是规划用于停车之地，后被占用作为停放汽车之用的场地，包括但不限于首层架空层、屋顶平台等。不过也有观点认为，小区在建设之初就已经对小区道路进行了规划，地面车位所占用的并非小区道路，“其他场地”法律法规中对此也没有进行明确，因此不能当然地认为地面车位就都属于全体业主共有的车位。对此，实践中也有诸多对小区地上车位是否属于业主共有的一些争议，但基本上相关判决都持支持小区地上停车位归业主共有的态度。
如湖南省高级人民法院（2024）湘民申6153号裁定认定“一、关于案涉地上车位是否属于全体业主共同共有的问题。由于该小区案涉地上车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，且明月公司虽然主张案涉地上停车位未计入住宅小区的房屋公摊面积，但双方均未否认案涉地上停车位计入了商铺公摊面积，根据民法典第二百七十五条第二款‘占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有’之规定，小区案涉地上车位应属全体业主共有”。
可见，认定地上车位是否属于小区共有部分的点在于：
1.是否可以办理产权登记，成为专有部分；
2.该部分车位是否被计入公摊面积。
如果不能办理产权登记且计入了公摊面积，即应属于全体小区业主共有的车位，基于停车所产生的停车收益，也应属于小区的公共收益。
02、产权车位不属于小区公共车位，所得收益不属于小区公共收益
《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”依据这一规定，建设单位在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。但这也意味着，开发商在预留属于小区业主的共有车位后，有权另行修建可以办理独立产权或大产权的产权车位。
对于产权车位，其也遵循所有权的一般原则。开发商在修建产权车位及车库后，可以在售卖房屋时，一并向业主销售。该部分车位则不属于小区共有车位。
03、人防工程车位不属于小区公共车位，所得收益不属于小区公共收益
人防车位，即人民防空车位，是指根据《中华人民共和国人民防空法》和相关法规，在建筑物地下部分设置的，兼有平时停车和战时防空功能的停车位。人防车位通常位于地下停车场的特定区域，具有较强的结构和防护能力。
根据《中华人民共和国民法典》第二百五十四条规定“国防资产属于国家所有”。但在非战时，投资者可以根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的规定，按照谁投资、谁受益的原则，正常使用人防工程。但对此，投资者只能获取《人民防空工程平时使用证》，而不能办理相关的产权证书。
此时，需要注意的是，法律中规定的是投资者可以使用小区的人防车位，但“投资者”是谁，在实践中常出现争议。人防车位作为小区基础设施的一部分，其第一投资人自然是小区的开发商。但小区业主在购买房屋时，其会额外花钱购买小区的公摊面积。因此，如果开发商将人防工程车位列入小区公摊面积之中，业主购买后，投资人身份会不会发生转移？对此有一起典型案例，即“成都万华投资集团有限公司、金牛区西体奥林花园第三届业主委员会物权保护纠纷”
其中一审成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初1820号民事判决认定“万华投资公司2002年11月13日的房屋所有权证系初始产权登记，开发商已出售案涉小区的住宅及相关车位，相应权属发生了变更，原初始登记的权证不能反映当前权属状况，应以当前的权属登记为准；万华投资公司名下当前无诉争车位（车库）的产权登记信息，诉争的人防工程（人防车位）并非其所有，亦不属于业主专有部分，应当依法认定为业主共有部分；另外，人防车位是否计入公摊面积，不影响对其是共有部分的认定。”一审法院认为，开发商取得预售许可证，出售房屋后，其权属以及附属设施也随之转移，作为附属设施的人防工程转移给小区全体业主。最终判决“诉争人防车位（车库）并非万华投资公司专有，系全体业主共有”
而二审法院则是撤销了一审判决，认定人防工程的投资人仍应是开发商。法院认为“争议的人防车位的投资者问题，本院认为人防车位的投资者是万华投资公司，具体理由总结为以下三点：
1.《人民防空工程建设管理规定》第四条规定、第十五条第三项规定，人防地下室的投资者为负责组织建设的建设单位或者个人，房地产投资项目实行许可制度，工程规划许可证许可的建设单位为投资人。
2.法定结建的人防地下室的投资人不因建设单位出售商品房而转变为专有部分的业主，除建设单位法定变更的，投资人的身份恒定。
3.房地产项目的建设单位按照国家规定法定结建的人防地下室，是建设单位对国家履行的法定义务，建设单位是该部分人防工程的投资人，万华投资公司投资开发西体奥林花园物业项目同时按规定结建人防地下室，其是法律规定的投资人，可依照《中华人民共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有"的规定，享有案涉作车位利用的人防地下室的收益权。”
可以看出，在目前的司法实践中还是认为，人防工程车位属于开发商投资建设，并由开发商进行使用收益的车位，不因建设单位出售商品房而转变为专有部分的业主，除建设单位法定变更的，投资人的身份恒定。
此外，值得一提的是，人防工程车位与产权车位一般都在小区地下车库，且具体的车位样式并无差异。因此，大部分业主实际上并不知道地下车位中产权车位和人防车位的区分。这也会出现部分开发商或物业违规向业主出售人防车位，业主在购买车位后，无法正常办理产权证的情况。因此，笔者在此也提醒各位业主，在购买小区地下车位时，要明确所购买车位的性质，以及能否正常办理相关的产权证书。不然就会存在花钱后只能购买20年使用权的风险。
04、小区停车费公共收益的需小区物业配合收取，物业有权收取一定的管理费用
承上文分析可知，小区中的地上车位、产权车位、人防车位中，在绝大多数情况下，只有地上车位属于全体小区共有，业主有权收取利用该部分车位收费的公共收益。
在实践情况中，小区的停车管理一般是由小区物业承包服务。根据《民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”之规定，物业作为小区车位的管理人，也是有权收取“合理成本”的，但扣除成本之外的部分，则应当作为公共收益交给业委会。
该合理成本的具体数字、比例法律没有进行明确规定。实践中，各小区的车位数量、区域位置、管理难度等各有差异，确实无法有一个统一的标准，需要小区的业委会与物业公司沟通物业成本后协商确定。一般来说，合理成本应当在总收益的30%左右。
